Axi (Buenos Aires, 28 de agosto de 2026).- El lanzamiento de nuevos créditos hipotecarios con fondos públicos busca reactivar el acceso a la vivienda. Sin embargo, analistas advierten que la medida será insuficiente para revertir la caída histórica en la proporción de propietarios en el país.
El fondeo de la ANSES y las nuevas líneas
El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció la utilización de $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para financiar créditos hipotecarios UVA destinados a la primera vivienda. El plan contempla licitaciones de plazos fijos por hasta $200.000 millones entre los bancos, los cuales ofrecerán a los usuarios tasas del UVA más 7,5%. Se estima que la iniciativa beneficiará a unas 18.000 familias, considerando un préstamo promedio de u$s80.000 con un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVAs.
Para acceder a un crédito destinado a una propiedad de u$s106.667 a un plazo de 25 años, un grupo familiar necesitará ingresos mensuales de $3.460.391, enfrentando una cuota inicial de $865.089. Esta exigencia financiera colisiona con el rezago de los salarios de los trabajadores formales, cuyo poder adquisitivo cayó un 1,2% en el año. La falta de relación entre las cuotas y los ingresos reales limita el universo de beneficiarios que pueden calificar para estos préstamos indexados.
La suba sostenida de inquilinos en el país
La falta de financiamiento de largo plazo consolidó un incremento de la población que alquila. Según datos de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) basados en la Encuesta Permanente de Hogares, entre 2007 y 2026 la proporción de hogares inquilinos a nivel nacional subió del 13,9% al 18,4%, alcanzando a 5,5 millones de personas en los grandes centros urbanos. En contrapartida, el porcentaje de familias propietarias se redujo del 67,4% al 65,6%, reflejando las barreras estructurales para acceder al suelo.
La contracción de dueños es más crítica en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), donde los inquilinos pasaron del 22,9% al 35%, mientras que los propietarios cayeron al 47,3%. En el Gran Buenos Aires los arrendatarios subieron al 15,8% y en el Gran Rosario treparon al 19,8%. El economista Federico Rouco, especialista de la consultora Empiria, explicó que las grandes metrópolis suelen concentrar mayores niveles de alquiler por razones de movilidad laboral y estudiantil, aunque el déficit local sigue siendo elevado en comparación histórica.
La excepción petrolera y la brecha generacional
El panorama habitacional expone marcadas asimetrías regionales y demográficas. En la región de Neuquén-Plottier, impulsada por la actividad hidrocarburífera, el porcentaje de propietarios subió del 67,8% al 68,9% debido a los altos salarios del sector energético. No obstante, en esta misma zona, el 20,5% de los inquilinos se ubica en el quintil de mayores ingresos debido a la alta rotación de trabajadores temporales. En contraste, las generaciones maduras de entre 30 y 45 años sufren la exclusión de la vivienda propia.
En esa franja etaria, que debería registrar una mayor estabilidad financiera, el 25,6% alquila a nivel nacional, cifra que asciende al 48% en CABA. Los analistas remarcan que los niveles de crédito otorgados en los últimos años son insuficientes para revertir estos números. Entre 2016 y 2019 se entregaron cerca de 200.000 préstamos, promediando 50.000 anuales, mientras que en el último trienio la media cayó a solo 20.000 por año, demostrando que el mercado actual se encuentra muy lejos de su potencial.
